L’habitatge cooperatiu en cessió d’ús com a mecanisme per fer front a l’ús especulatiu del sòl
Article escrit per Glòria Rubio (coordinadora de La Dinamo) i publicat al número 465 de la revista Cooperació Catalana de Roca Galès.
Les dades publicades al Pla Territorial Sectorial d’Habitatge[1], document en tramitació, continuen sent esfereïdores. A Catalunya, tan sols l’1,7% és habitatge social respecte el total del parc residencial. Ens trobem molt lluny d’altres països europeus com Holanda (30%), Àustria (24%), Dinamarca (21%) o França (16,5%). En concret a la ciutat de Barcelona, segons l’informe anual de 2019 de l’Observatori Metropolità de l’Habitatge[2] (OHB) només l’1,6% dels habitatges son de titularitat pública, això significa que un 84,4% dels habitatges estan en mans privades.
L’OHB publicava al juliol de 2021 un informe on s’analitza l’impacte de la COVID-19 en el sistema residencial de la metròpoli de Barcelona, exposant que […] a la ciutat de Barcelona els ingressos de la població han experimentat, després de vuit anys de creixement sostingut, una forta caiguda del 14,0% respecte a l’any anterior. Els preus mitjans, en canvi, segueixen augmentant en els habitatges d’obra nova (5,9%), romanen pràcticament iguals en el cas dels de segona mà (increment del 0,2%) i disminueixen de manera lleu en els immobles de lloguer (1,4%). Així doncs, durant el 2020 el descens de la renda familiar disponible bruta per habitant ( de la població ha estat 10 vegades més intensa que la baixada dels preus dels habitatges arrendats […][3].
La majoria de la població està veient l’accés a un dret fonamental com l’habitatge cada vegada més lluny de les seves possibilitats mentre els fons voltors passegen per la catifa vermella controlant milers d’habitatges a Catalunya amb un valor residencial de milions d’euros, podem veure les dades publicades a l’abril de 2022 pel mitjà de comunicació de La Directa[4].
La mobilització de sòl privat cap a la via cooperativa i el suport des de l’administració pública
El model de l’habitatge cooperatiu en cessió està confrontant les lògiques del lliure mercat entenent l’habitatge des del seu valor d’ús i creant un parc d’habitatge assequible i comunitari cada vegada més gran. Un model sense ànim de lucre i amb iniciativa social que té un elevat interès públic tant per la seva aportació al creixement del parc assequible com per la potenciació que suposa del suport mutu amb les veïnes, entre d’altres motius.
Si ens fixem en els projectes cooperatius que actualment s’estan desenvolupant en patrimoni privat aquesta confrontació encara es fa més evident. La Dinamo Fundació[5], conscients de la situació que suposen les pràctiques de l’economia capitalista pel que fa a l’accés a l’habitatge, i amb l’objectiu de contribuir a fer front a l’ús especulatiu del sòl, ha impulsat diversos projectes en aquesta direcció fent que aquest tipus de projectes ubicats en sòl privat ja siguin una realitat arreu del territori de Catalunya.
L’estudi sobre l’assequibilitat econòmica de l’habitatge cooperatiu[6] elaborat per diverses entitats del sector a l’octubre de 2021 identifica que actualment a Catalunya, de 29 projectes en cessió d’ús en promoció o convivència (que representen 548 habitatges), 9 són en sòl privat (148 habitatges). Només 2 estan situats a la ciutat de Barcelona. Ara bé, el 61% dels habitatges en cessió d’ús en sòl privat a Catalunya són qualificats com a HPO, a Barcelona el 100%. Aquesta qualificació es realitza com a aposta política dels projectes.
És a dir, les cooperatives d’usuàries d’habitatge son les que més habitatge protegit, provinent de mans privades, estan aportant a Catalunya.
Tot i existir algunes experiències ja citades, l’accés al sòl privat per part de les cooperatives suposa una dificultat essencial, tenint en compte els elevats preus que imposa el mercat privat. Per això actualment, encara són pocs els grups o cooperatives amb capacitat per fer-hi front, i en la majoria dels casos és necessari el suport o la col·laboració d’entitats promotores d’habitatge social com La Dinamo per facilitar l’accés.
Expliquem alguns d’aquests exemples existents:
La Diversa, SCCL (Barcelona)
La Dinamo cedeix un edifici de 10 habitatges propietat de la fundació
Projecte impulsat per La Dinamo a través de la cessió d’un edifici de 10 habitatges i 3 locals ubicat a la ciutat de Barcelona al barri de Sants. Es tracta d’un edifici propietat de la fundació, i totalment rehabilitat, que ha estat adjudicat a través d’una convocatòria oberta. El fet de tractar-se d’un edifici ja rehabilitat ha possibilitat l’establiment d’unes aportacions inicials molt assequibles (4.000€ per unitat de convivència) i unes quotes mensuals o periòdiques inferiors a la majoria de projectes cooperatius i molt per sota del preu de mercat, fet que permet que el projecte sigui més assequible i inclusiu.
La cooperativa La Diversa (projecte seleccionat en la convocatòria) promou un projecte d’habitatge cooperatiu popular que posa l’accent en la interculturalitat i la diversitat d’orígens de les persones que el componen, contribuint a la participació de les persones migrades en els projectes cooperatius d’habitatge en cessió d’ús i en general en el conjunt de l’Economia Social i Solidària de Barcelona i Catalunya. El projecte es troba en convivència des de principis de 2019 i tots els habitatges estan qualificats com a HPO.
La Titaranya, SCCL (Valls)
La Turba, el Coop57 i La Dinamo compren comunitàriament diverses finques del casc antic de Valls per contribuir a la revitalització del nucli
El projecte impulsat pel Casal Popular La Turba, i pretén la revitalització de l’entorn a través de la construcció de 22 habitatges i la generació d’espais d’ús social i comunitari oberts al barri i al teixit associatiu, cultural i cooperatiu del municipi.
Integra diverses finques que van ser adquirides per part de 3 entitats -el Casal Popular La Turba, la cooperativa de serveis financers Coop57 i La Dinamo- i estan cedides en dret de superfície a la cooperativa La Titaranya. Aquesta fórmula de tinença comunitària i compartida entre les 3 propietats ha de permetre el manteniment de la propietat col·lectiva i l’ús social dels espais i habitatges al llarg del temps.
La Titaranya, que neix al 2018, és un projecte cooperatiu situat al nucli antic de Valls, un dels més degradats social i físicament de tot Catalunya. La cooperativa incorpora persones i entitats socials com són la cooperativa de consum La Bajoca, la cooperativa de treball l’Economat, l’entitat Llumull Accions Audiovisuals i l’associació El Bou de Valls entre d’altres. Actualment s’està impulsant la primera fase de la rehabilitació, que incorpora 7 habitatges qualificats com a HPO, un local polivalent per acollir activitats socials i culturals del barri i un local destinat a una cooperativa de treball.
La Morada, SCCL (Barcelona)
La Dinamo compra un solar i el cedeix a una cooperativa facilitant la construcció de 12 habitatges de Protecció Oficial.
El projecte s’emplaça a un solar titularitat de La Dinamo que va ser adjudicat via convocatòria oberta. Es tracta d’un sòl parcialment protegit, però en la cessió del mateix La Morada assumeix el compromís de qualificar d’HPO els 12 habitatges que es construiran.
La Morada és un projecte cooperatiu impulsat per un grup de lesbianes, trans i dones, provinents de diverses trajectòries de militància feminista a la ciutat de Barcelona. El projecte fa una aposta per un model d’habitatge cooperatiu feminista que es materialitzi en un projecte de convivència, una altra manera d’organitzar i sostenir la vida i els afectes més enllà de la dicotomia personal/polític, individual/col·lectiu o públic/privat. El projecte s’ubica a la plaça de les Dones de Nou Barris, al barri de Roquetes de Barcelona, amb la voluntat d’arrelar-se a l’entorn, reconeixent la història de lluita d’un barri com Roquetes i amb interès a participar del seu teixit social i associatiu. Actualment el projecte està en procés de promoció. Es preveu que les obres puguin iniciar-se a mitjans 2022.
La Closca, SCCL (Lleida)
La Dinamo accedeix al Dret de tanteig i retracte alliberant 30 habitatges de les mans de grans tenidors.
La Closca és el primer projecte d’habitatge cooperatiu en cessió d’ús a Lleida.
La compra de l’edifici es va realitzar exercint el dret al tanteig i retracte, comptant amb finançament de l’ICF, i la fundació ha cedit l’usdefruit de 24 habitatges a la cooperativa d’usuàries d’habitatge La Closca, per un període de 50 anys prorrogable 25 anys més. Els 6 habitatges restants s’han destinat a habitatges d’emergència i inclusió.
És el resultat d’una col·laboració pública privada entre diverses entitats: La Dinamo Fundació, Ponent Coopera, Ajuntament de Lleida, Fundació Habitat3, Agència de l’Habitatge de Catalunya i La Closca – Cooperativa d’habitatge, per a impulsar un projecte que contribueix a la lluita pel dret a l’habitatge i incentiva l’habitatge assequible i inclusiu. La Dinamo ha recuperat un edifici del mercat privat per donar-li ús social. Tots els habitatges han estat qualificats com a HPO, i les usuàries tenen unes rendes inferiors a 3,5 IRSC. El projecte està en fase de convivència des de principis de 2021. La col·laboració pública-cooperativa ha permès unes aportacions inicials molt reduïdes.
La col·laboració público-comunitària
Tenint en compte la capacitat limitada de les promotores del sector d’habitatge cooperatiu per impulsar aquest tipus de projectes, pensem que és més urgent que mai que l’interès públic del model i la recuperació de sòl privat per transformar-lo en habitatge assequible estigui situat a l’agenda de les administracions públiques.
La limitació del sòl públic és una realitat, i només si plantegem mecanismes de col·laboració público-comunitàries contribuirem a posar per davant les necessitats de la població.
És necessari anar desplaçant patrimoni de les lògiques del lliure mercat cap al model d’habitatge assequible i inclusiu , garantint la seva gestió d’acord al seu valor d’ús enfront al seu valor de canvi. Des d’aquesta perspectiva, establir aliances pública cooperatives que contribueixin a convertir patrimoni privat en habitatge cooperatiu ha de ser una de les prioritats en l’estratègia de les polítiques públiques d’habitatge.
Guanyem terreny a l’especulació
És el marc del context actual i davant la dificultat de l’impuls de nous projectes cooperatius ubicats en sòl privat que des de la Sectorial d’Habitatge Cooperatiu de la XES i des de Coòpolis, s’impulsa la campanya: Guanyem terreny a l’especulació[7] amb l’objectiu de reivindicar més polítiques públiques que posin per davant les necessitats de les persones i garanteixin el dret a un habitatge digne. La campanya identifica una sèrie de demandes dirigides a les administracions.
Citem alguns dels mecanismes de col·laboració público-comunitària, que s’han exposat en el marc de la campanya, perquè desenvolupi l’administració pública:
1/ Suport a la compra i l’adquisició de patrimoni
2/ Suport a la promoció d’habitatge assequible en sòl privat
3/ Facilitar i potenciar el dret de tempteig i retracte
4/ Foment de a conversió d’habitatge de lloguer privat en habitatge cooperatiu
5/ Desenvolupar mecanismes d’adquisició compartida entre administracions, societat i usuàries d’habitatge
Es proposa sumar esforços entre el públic, el cooperatiu i el comunitari per anar més enllà del que podria cada part per separat. És necessiten noves eines per avançar cap a un major impuls del model desenvolupant polítiques d’habitatge que contribueixin a convertir patrimoni privat en sòl públic cooperatiu comunitari, així com millorar l’assequibilitat dels projectes ubicats en aquest tipus de sòl.
[1] https://governobert.gencat.cat/web/shared/Transparencia/normativa-en-tramit/DSO/en-tramit/projectes_normatius_tramit/decrets/projecte_decret_pla_territorial_sectorial_habitatge_/PTSH_11octubre21.pdf
[2] https://www.ohb.cat/wp-content/uploads/2020/07/2.1.Informeanual_2019.pdf
[3] https://www.ohb.cat/wp-content/uploads/2021/09/Informeanual_2020.pdf
[4] https://directa.cat/blackstone-el-fons-voltor-que-acapara-mes-habitatges/
[5] https://ladinamofundacio.org/nosaltres/
[6] https://ladinamofundacio.org/wp-content/uploads/2021/11/Assequibilitat-economica_habitatge-cooperatiu_informe-1.pdf
[7] https://xes.cat/guanyem-terreny-especulacio#reclamem-habitatge