Recuperar sòl privat per la via cooperativa: una aposta pel dret a l’habitatge
A Catalunya, en un context en què el dret a l’habitatge està recollit en múltiples regulacions, a la vegada es vulnera de forma sistemàtica, sense una protecció clara ni una garantia per fer-se efectiu. Paral·lelament, la infradotació econòmica en matèria d’habitatge continua sent una realitat inqüestionable. En aquest context, la propietat del sòl, definida i blindada per normatives com la Constitució Espanyola i la Llei del Sòl, entre d’altres, actua com a peça clau en la generació de plusvàlues i l’especulació immobiliària, cosa que permet que aquest sistema es perpetuï i que la majoria de la població no tingui garantit un habitatge digne.
A més, la reserva de sòl per garantir el dret a l’habitatge és clarament insuficient, i la promoció d’habitatges de protecció oficial (HPO) destinats a la venda –i per tant mercantilitzables– ha estat una praxi habitual des de l’àmbit públic. Aquesta política ha donat lloc a un fenomen creixent de desqualificació d’HPO promoguts amb suport públic, que genera una pèrdua progressiva dels recursos invertits i dels habitatges d’ús social. Segons l’Observatori Metropolità de l’Habitatge de Barcelona, a la província de Barcelona hi havia, el desembre de 2021, 75.501 habitatges protegits, però 53.671 d’aquests perdran la seva qualificació abans de 2040, amb una pèrdua acumulada de 36.031 habitatges ja per a l’any 2030.
En l’àmbit dels Països Catalans, la situació és igualment alarmant: a Catalunya, dels 119.195 HPO actuals, se’n perdran 43.077 abans de 2030 i 21.017 més entre 2030 i 2040. Al País Valencià, 67.612 habitatges perdran la protecció fins a 2030 i 69.582 més durant la dècada següent, mentre que a les Illes Balears, el nombre d’habitatges protegits caurà en 7.098 fins a 2030 i 4.078 més fins al 2040.
Aquest escenari evidencia un sistema de dotació d’habitatge públic que perpetua la pèrdua d’habitatges protegits i agreuja la crisi d’habitatge social.
Des de La Dinamo pensem que la tinença compartida o comunitària del sòl és una de les claus per desmercantilitzar sòl i garantir l’accés l’habitatge, socialitzant patrimoni en benefici de la comunitat i d’entitats d’economia social i solidària i que aquest no pugui tornar a lògiques especulatives en un futur.
Des del cooperativisme d’habitatge en cessió d’ús, ens estem enfrontant a diversos reptes importants en l’avenç cap a un habitatge digne. Un dels principals és la menor assequibilitat del sòl privat, ja que l’adquisició de la propietat implica costos elevats que dificulten la viabilitat dels projectes. A més, en aquells casos en què la cooperativa és propietària, sovint manca un blindatge legal suficient per garantir que la propietat es mantingui sota un ús col·lectiu i no torni al mercat especulatiu. Un altre repte és la necessitat de generar garanties i accedir a finançament, especialment en un sistema financer tradicional que no sempre s’ajusta a les especificitats del sòl comunitari. Finalment, la manca d’un sistema consolidat per acumular recursos de manera agrupada entre diferents projectes limita la capacitat d’escala i sostenibilitat a llarg termini. Aquests són aspectes clau als quals els projectes de sòl comunitari treballen per donar resposta, posant les bases d’un model més just i resilient.
Hem de trobar els mecanismes necessaris que assegurin la replicabilitat del cooperativisme d’habitatge arreu del territori i permetin l’accés a les classes populars, fent que especialment projectes que recuperen sòl privat siguin més assequibles i permetin blindar el sòl. En aquest sentit, des de La Dinamo, en col·laboració amb Coop57, fa temps que reflexionem sobre les estructures imprescindibles per impulsar i consolidar l’habitatge cooperatiu en cessió d’ús.
Els darrer anys, s’han explorat diverses experiències com La Morada, La Titaranya o La Diversa, algunes en el marc de la línia de sòl comunitari per part de Coop57 i La Dinamo, i que totes elles han permès guanyar terreny a l’especulació. Però cal anar més enllà. Conjuntament amb altres cooperatives promotores d’habitatge estem dissenyant com hauria de ser aquesta eina de governança col·lectiva, que pren de referència les Community Land Trust (CLT), i que hauria de néixer amb un doble objectiu.
- Per una banda, adquirir sòl i custodiar-lo a llarg termini per evitar-ne futures mercantilitzacions.
- I per altra, accedir a finançament i generar acumulació de recursos, de manera que els projectes i el cooperativisme d’habitatge en cessió d’ús s’enforteixin patrimonialment.
Aquests dos objectius haurien de permetre impulsar i consolidar el model cooperatiu d’accés a l’habitatge a l’escala i el ritme que necessitem. El mecanisme que proposem ha de ser una eina on el teixit social i la comunitat tingui un pes important, posant de relleu la importància de l’arrelament al territori.
Projectes d’habitatge cooperatiu que recuperen sòl privat
Des de La Dinamo acompanyem un total de 8 projectes d’habitatge cooperatiu que mobilitzen sòl privat i que han permès transformar 98 habitatges del mercat privat en habitatge assequible i en un 95% s’han pogut qualificar d’HPO (habitatge de protecció oficial). 5 d’ells (La Diversa, La Closca, La Titaranya, La Morada i Les Juntes) ja estan en convivència i 3 en promoció (Cal Blanxart, La Bombeta, La Corba).
Aquests projectes són una batalla en la lluita de la desmercantilització del sòl a través d’una autogestió real i des de la base, que recuperen propietats privades transformant-les cap a experiències de gestió col·lectiva. Tots ells són projectes susceptibles de formar part d’una estructura similar a un CLT quan estigui formada, per tal de blindar-los i fent-los més assequibles.
La Morada (12 habitatges): recuperació d’un solar privat per apostar per un model d’habitatge cooperatiu feminista a Nou Barris (Barcelona). Finançat per Coop57. Sòl propietat de La Dinamo i cedit a la cooperativa a través d’un Dret de Superfície.
La Diversa (10 habitatges): habitatge cooperatiu popular que posa l’accent en la interculturalitat i la diversitat d’orígens. Edifici propietat de La Dinamo i cedit a la cooperativa a través d’un Dret d’Usdefruit[GRC3] al barri de La Bordeta (Barcelona).
La Titaranya (7 habitatges): revitalització del nucli antic de Valls i generació d’espais d’ús social i comunitari oberts al barri. Finançat per Coop57. Sòl comunitari propietat de La Dinamo, Coop57 i Casal Popular La Turba de Valls. Cedit a la cooperativa a través d’un Dret de Superfície.
La Closca (24 habitatges): recuperació d’un edifici del mercat privat exercint el dret al tempteig i retracte per donar-li ús social a Lleida. Edifici comprat per La Dinamo i cedit a la cooperativa a través d’un Dret d’Usdefruit.
Cal Blanxart (14 habitatges): recuperació d’un edifici en desús per transformar-ho en una cooperativa integral d’habitatge, consum i cultura al Barri Vell de Berga. Compravenda de l’edifici per part de la cooperativa.
La Bombeta (15 habitatges): projecte d’habitatge cooperatiu al barri de la Bordeta a Barcelona en una finca d’antic ús industrial. El 80% és propietat d’un privat que ha cedit en Dret de Superfície l’edifici a la cooperativa i el 20% restant és una compra directa per part de la cooperativa.
La Corba (15 habitatges): projecte que recupera sòl privat per fer-hi 15 habitatges. Representa una alternativa en un territori com Sant Celoni on el mercat de lloguer és molt limitat i quasi no hi ha parc d’habitatge públic. Compravenda de l’edifici per part de la cooperativa.
Les Juntes (5 habitatges): cooperativa d’habitatge dispers al barri de la Florida a l’Hospitalet de Llobregat. Compra dels habitatges per part de La Fundició, Les Juntes i La Dinamo en format de sòl comunitari i cedit a la cooperativa a través d’un Dret de Superfície.